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房屋產權、居住權、資金安全…… 買賣二手房, 注意這些風險點

2023

03/20

10:22

來源

無錫觀察 無錫日報 江南晚報 無錫新傳媒

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  在二手房買賣中,交易安全一直是買賣雙方關注的焦點。房屋是否存在抵押、產權是否明晰、房屋有沒有設立居住權……二手房交易流程煩瑣,在日常生活中,這些問題都可能因風險把控不足給買賣雙方帶來困擾甚至糾紛。近期,記者采訪二手房交易專業人士,分析房屋交易中常見的風險點,為消費者送上實用提醒。

  關于房屋產權

  關注是否存在隱形共有人

  住房屬于大宗商品,總價往往從上百萬元到幾百萬元甚至上千萬元不等。與新房不同,二手房在買賣過程中常常存在信息不對稱的情況,如產權就是最重要的方面之一。“在買二手房時,產權明晰很重要,消費者要了解購買的房屋是否存在抵押、查封等限制使用情況。”貝殼無錫站海岸城簽約服務中心經理陳偉說,在簽約之前,房產經紀人和買方會要求賣方提供不動產登記簿,查詢房主基本信息、房屋信息、抵押情況等,確認房屋產權清晰后,才可以進入簽約等系列流程。

  “這個過程中要特別注意的風險點是房產是否存在隱形共有人的情況。”陳偉告訴記者,比如房產證上只有賣方一人的名字,但因其配偶已去世,此時賣方可能存在隱形繼承人的情況。還有的賣方會隱瞞自己的家庭情況,稱自己是單身一人,而買方忽略查詢其真實情況。如果房產存在隱形共有人,且隱形共有人不同意出售房屋,就會帶來房屋無法過戶的風險。“專業的經紀機構會在簽約前詳細調查房屋產權信息,確保產權明晰、房產無糾紛。因此,交易前端的風險把控非常重要,可以避免后續出現麻煩。”

  查詢房產備案時

  注意是否設立居住權

  居住權也是這兩年二手房交易中出現的新問題,由于不少人對居住權的認知不足,導致交易風險。無錫我愛我家簽約中心負責人王雅梅給記者列舉了一個真實案例。房主趙先生要出售自己名下的一套房屋,買家梁女士選中了這套房,雙方準備進入簽約流程。但就在簽約前,該簽約中心工作人員調查發現,房子的產權沒問題,但卻存在居住權的備案。據了解,居住權是《民法典》物權編新增的用益物權的種類,指的是權利人為了滿足生活居住的需要,按照合同約定或遺囑,在他人享有所有權的住宅之上設立的占有、使用該住宅的權利。

  經過與趙先生溝通,工作人員查明了情況。原來,趙先生的房子是父母過戶給他的,由于老人沒有其他房產,考慮到要在這座房子中養老,就設立了居住權。“如果房屋有居住權備案,即使交易過戶后買方拿到房子的產權,也因居住權的設立沒辦法實際使用房屋。”王雅梅說,最終,在了解詳情后,梁女士決定放棄購買該房屋,避免了后面系列問題的出現。

  二手房交易環節頗多,買賣雙方難以對各個事項有全面了解,這就對房產經紀人的專業度提出了較高要求。如今,正規房產經紀機構針對交易流程都制定了嚴格的服務規范,為交易安全把關。“比如,我愛我家簽約中心就將二手房交易流程分為簽約模塊、貸款模塊、權證交易過戶模塊,背后一共有法務簽約部、貸款部、權證部、實勘攝影部等八大支持部門,對交易的每一環節嚴格審核,確保交易安全。”王雅梅介紹。

  資金安全很重要

  可借助專業工具避免風險

  當然,資金安全也是二手房交易中需關注的重點。比如,買方看中一套二手房,需支付一定數額的定金給賣方,雙方簽約后,還可能需要支付部分房款。但是,如果這套房屋后面由于種種原因存在無法解除抵押或者被查封的情況,定金及部分房款就可能面臨無法收回的風險。因此,實際交易過程中,雙方就可以借助政府提供的存量房交易資金監管服務。這個工具就像支付寶,將定金、首付、貸款等資金進行免費監管,待房屋過戶完成后再把錢款轉入賣方賬戶。

  同樣,在二手房的交易流程中,買家往往會擔心:約定好的家具沒有留下來怎么辦?物業費沒有結清怎么辦?這種情況下,買家可以依托可靠的經紀機構出具成熟的操作方案。

  二手房交易流程煩瑣,不少消費者是第一次買房,往往會忽略一些細節。王雅梅介紹,比如關于家具、家電的約定就是常見的容易引發糾紛的內容。曾有一位買家買了房,賣方承諾贈送房內的家具、家電,但就在房屋成交后,買家發現,原本房屋內的一個紅木沙發被換成了二手皮質沙發。這種差異讓買家難以接受,因此,前期的實地拍照、留存資料就十分重要,將所有內容記錄明細,以照片為證,避免后期出現各種問題。此外,戶口、車位等事項也需在簽約時明確,將細節內容寫入合同,提前打好“補丁”,有效避免糾紛。

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